Reforma propõe imposto de 15,9% a setor imobiliário por venda de imóveis, não 25% a qualquer cidadão

“25% do seu imóvel vai para o seu sócio: o governo”, diz a legenda de uma das publicações que circula no X. Conteúdo semelhante também foi compartilhado no Facebook, no Instagram, no TikTok e no Kwai.

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Captura de tela feita em 26 de julho de 2024 de uma publicação no X (.)

As publicações utilizam uma foto do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) e exibem a alegação de que, com a reforma tributária, “25% dos imóveis serão de propriedade do governo”. 

O valor parece ser uma referência a cálculos feitos a partir da versão anterior da regulamentação da reforma, segundo os quais a carga tributária para a compra de imóveis poderia chegar a 25%. O valor era resultado da soma de dois tributos: o imposto sobre valor agregado (IVA), proposto pelo texto, com o valor médio do imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI), tributo municipal já existente.

Com a aprovação do texto pela Câmara de Deputados em 10 de julho de 2024, o valor passou por alterações, mas os conteúdos seguiram sendo compartilhados com a cifra desatualizada.

Novo imposto

O atual texto da reforma propõe a substituição dos principais impostos vigentes (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por dois novos: a contribuição sobre bens e serviços (CBS) e o imposto sobre bens e serviços (IBS). Ambos são do tipo IVA. O texto prevê que, somados, eles não devem ultrapassar 26,5% e que serão utilizados como base para a tributação de diversas operações e serviços.

A última versão do projeto concede um desconto de 40% na alíquota do IBS e do CBS para a venda de imóveis por empresas como imobiliárias, construtoras e incorporadoras, de modo que o IVA não deve ultrapassar 15,9% nesses casos.

Além do novo IVA, o ITBI seguirá incidindo sobre essas operações. Esse imposto varia entre 2% e 3%, de acordo com os municípios, não podendo ultrapassar 5%, e é aplicado sobre o valor venal do imóvel.

Mas essa carga total não incide em operações imobiliárias realizadas por pessoas físicas, que são isentas do novo IVA, pagando apenas o ITBI. Além disso, a reforma não alterará a alíquota desse imposto, que já é aplicada nas vendas de propriedades de cidadãos.

“O que vai mudar é que não vai existir mais PIS, Cofins, CSL, IRPJ, vai haver uma base de cálculo [dos impostos] em cima do IVA, que vai ter uma padronização, mas referente a pessoas jurídicas, não a pessoas físicas”, explicou Thiago Massicano, especialista em Direito Empresarial e sócio do Massicano Advogados Associados. 

A única mudança que poderá atingir a venda de imóveis por pessoas físicas será a padronização do momento de aplicação do ITBI. “Devido a uma demanda dos municípios, o PLP 108/2024, que também faz parte da regulamentação da Reforma Tributária, define de forma mais clara o momento de incidência do ITBI, que atualmente é objeto de litígio”, destacou o governo em nota.

Mesmo para as empresas, a cobrança do novo imposto tem algumas especificidades. No caso de novas construções, o IVA se aplicará sobre a diferença entre o valor da venda e o do terreno, segundo a regra geral. Já para empresas que adquirem imóveis para vender, o tributo incidirá sobre a diferença entre o preço da venda e da compra. 

“Apenas a margem da empresa será tributada e a empresa ainda poderá recuperar o crédito do imposto incidente em todas as suas despesas administrativas (contador, eletricidade etc.)”, explicou o governo em nota.

Massicano lembra que uma vez aprovada a reforma, haverá uma período de transição para que as empresas e os demais afetados pelas alterações se adaptem às novas regras. 

O AFP checamos já verificou outras alegações sobre a reforma tributária (1, 2).

Conteúdo semelhante também foi desmentido pela Reuters.

Referências

• Texto da proposta reforma tributária
• Notas do governo sobre o novo IVA (1, 2)